苏州买房人注意刚需买房就按这样来

苏州买房人注意刚需买房就按这样来

　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎及交流。

　　提问：苏叔，你好，预算2万左右，想买新房，三居室，浒墅关和太湖科学城怎么选？苏叔：你好，虽然目前这两个板块价格差不多，但其他的方面完全不同，适合买房的人群也不大一样。浒墅关是千年古镇目前已经是非常成熟的板块，生活方方面面、配套都已经非常成熟。

　　商业发达、所有生活需求都能满足。交通方面有已经通车的地铁三号线、有轨电车二号线，自驾的话有中环西线和中环北线，不管是自己开车还是公共交通都比较方便。

　　浒墅关的教育前几年是短板，这几年也有变化，成立了两个教育集团，引入了新区实小、实验初中、新区一中等优质教育资源，但需要注意的是，浒墅关的房子非常多，不管是新房还是二手房都很多，目前新房价格在2.2-2.7万左右，二手房的价格在1.8-2.8万左右。因为房源太多、竞争激烈，所以板块价格不算坚挺。

　　看得见的配套、成熟的生活，但未来的潜力不足，这是浒墅关，适合目前就需要成熟配套的自住人群。

　　但太湖科学城的情况完全不一样。全新的规划、全新的未来，新的意味着从头开始，也意味当下还不够完善，太湖科学城目前的城市界面确实差点意思，但规划的高度和力度很大，未来值得期待。首先南大明年九月份正式招生，随着老师和学生们的到来，整个板块人气会越来越足。交通方面，除了目前已经建成的两条有轨电车，还会规划三条地铁，南大周边就有三个点，但是地铁是需要时间的。学校方面，围绕着南京大学会建南大苏州附属幼儿园、小学和初中等八所系列学校，目前有四所附属学校正在规划、设计。商业方面，板块里会引进上海新天地、龙湖商业等国内一线品牌，可以期待一下。文体方面，除了冰雪世界，还有邻里中心、足球场、运动场等文体设施。目前太湖科技城的居住氛围还不浓，但是未来可期，适合不着急现在住进去的购房人群。但是太湖科技城也有弱项，就是位置确实有点偏，并不适合所有人，所以要结合自己的工作地点，综合考虑。

　　提问：苏叔，你好，苏州人，打算在苏州买房投资，苏州哪个区的买房升值潜力呢？

　　苏叔：你好，苏州的核心区有老牌的园区湖西、姑苏区、新区狮山、相城元和、吴中城南，以及崛起新城的新区科技城、相城高铁新城、太湖新城。如果板块距离这些核心区较近或者属于这些核心区域，那么楼盘升值潜力就较大。其次要了解板块的规划以及优缺点，如地铁交通规划、产业发展，还有周边商业配套、环境、教育等等，各方面有什么优势与短板。如果板块规划较多，规划落实后，未来也会有相当的升值空间。如果购房预算不足，可以选择一些非核心区的新房。太湖度假区环境优美，适宜居住，但短板在于商业配套不足，医疗资源缺乏，交通不便，而且就业选择不多。北新区有充足的商业配套，房源充足，但是缺点在于一些楼盘会有噪音，影响居住质量，选盘时需要注意。除此之外，胜浦、甪直、吴江运东以及相城中央公园，也都是可供刚需选择的不错的板块。具体投资回报率的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

　　提问：苏叔，你好，苏州无房刚需，去年就有买房的打算了，但是由于预算有限，没找到合适的满足需求的房子等原因一直拖到今年，而上半年房贷利率又一直涨，一边后悔没早点买一边又不知道现在该不该上车，一直很纠结买房选房问题，可不可以给我一些指导呢？

　　苏叔：你好，很多人在买房时少不了会犹豫不决，有时拖了很久还是买不到心仪的房子，如果我们可以克服以下这些司空见惯的问题，买房决策会顺利许多。首先是贪便宜，这是很多人会出现的，看中房子低廉的价格下手，而忽视了房子便宜的理由，“便宜没好货”在一定程度上有他的道理，遇上便宜的房子不要急着下手，谨慎决策为好。第二是忽视核心需求，买房时预算有限，自然难以满足所有需要，户型、地段、配套、交通、学区都想要，这自然不可能，所以要厘清自己的核心需求，如通勤需要交通，那么就不要选择远郊新房，先满足好核心需求，再考虑其他需要，预算范围内再做决策。第三是买涨不买跌，在房价上涨时担心高位接盘，房价下行想抄底，犹豫之下错过买房时机。一般来说，比较建议普通人买房不要拖延，越拖购房成本越高，的上车时机，就是做好风险管理之后的楼市短期价格回撤期。

　　提问：苏叔，你好，我在园区东上班，预算有限所以考虑在甪直买房，刚需，但是近期这边房价也上涨，我想知道这个板块的潜力和未来的发展如何？

　　苏叔：你好，吴中甪直承接着许多园区外溢人口，购买需求逐渐增加，房价也就随之上涨。在市场预期上，甪直的市场预期并不高，因为处于吴中边缘区域，地理位置不佳，因此市场认可度并不高。在甪直购房的客群，主要为园区东边外溢人群，这里价格便宜，离园区通勤距离较近，有不少刚需选择置业。但随着甪直房价不断上涨，其价格优势就不再具有竞争力了，而地理位置不佳，无法享受到园区红利，所以房价上涨潜力并不大。在交通上，甪直交通不发达，又处于地缘，出行不便。在学区上，甪直教育资源优势不足，缺少更加吸引家长的教育实力。综合三个方面，甪直市场预期不高，交通不便，学区不占优势，未来的升值空间有限，目前房价较高是存在较高的溢价，房价上涨潜力不够。从自住购房角度来说，甪直周边环境不佳，城市界面老旧，而且配套不够完善，但一些新小区还是可以满足居住舒适度需求的。不过在园区东上班预算有限的刚需，买房自住还是建议购买甪直的房子。苏州投资回报率的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

　　提问：苏叔，你好，在苏州除了园区，想知道园区未来什么样的走向呢？还有哪些地方值得买呢？

　　苏叔：你好，园区不用多说，在大家眼里y y d s ，苏州房价的天花板。首跟大家说一下，园区不只有湖东和湖西啊，不是所有的地方都是贵的，还有很多细分的板块，比如青剑湖、唯亭、胜浦、斜塘、车坊等等，区域板块的发展嘛，不可能挑一个地段死磕的未来园区肯定也要发展新的区域。目前看来比较有潜力的是高贸新城胜浦，独墅未来城车坊，以及离奥体最近的斜塘，这些地方都还未成绝对气候，尚在蓄力阶段，但都有自己独特的优势，比如产业配套、教育配套、交通配套等等，目前区域之间已然拉开了一些价格差距了。

　　提问：苏叔，你好，这段时间准备买套房投资，感觉买学区房投资是个比较好的方式，，狮山那边的教育资源好，但是房价比较高，有心无力，最近是打算看看狮山南的木渎，可以不知道为什么木渎房价也有点高，买在这里未来有发展发展潜力呢？

　　苏叔：你好，就地理位置而言，木渎不属于市区范围，但是与新区狮山板块距离很近联系紧密，所以狮山的外溢人口可能会选择在木渎购房，这样能够享受到狮山的优质配套，而房价相对狮山更易承受。因此需求量充足，木渎的房价自然也就开始上涨。而且木渎板块本身与其他的板块联动性较大，地理位置占有一定的优势。就周边配套而言，木渎中心区域的木渎古镇，环境优美，商业配套较为丰富，教育资源与医疗资源一般，产业以民营经济为主，规模较小，有许多群租房，住户素质不一，居住体验感不够好。综上，如果想要在木渎买房，建议购买木渎核心区域，其他区域购买意义不大，靠近狮山的那一部分区域具有一定的保值增值潜力，发展前景较为不错，但如果是投资好学区房，木渎目前是没有较好的学区，环境不够安静。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。