重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例
重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例
7日，重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例一中法院获悉，近年来，200万房产纠纷领域各种新类型、新形态矛盾纠纷不断涌现。2019年至今，该院辖区两级法院受理商品房预(房产新规定)售合同纠纷1件，审结1件。
通过对案件分析发现，商品房销售合同纠纷逐渐从占绝对比例的购房者与开发商之间的“两金”争议即逾期交房违约金和逾期违约金争议，转向补充协议条款效力认定、精装房质量异议、销售顾问权限、开发商口头承诺效力等新类型争议。
市一中法院及时对辖区两级法院重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例纠纷案件进行梳理，发布典型案例，旨在引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解k22法律法规，努力从源头化解房产继承公证费纠纷，保护购房者与开发商的合法权益，保障房地产市场健康发展，力争实现让纠纷化于未发、止于未诉。
何房产销售策划签订《重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例》，购买了一套旅游度假别墅精装修样板间，但因装修部分不能办理银行按揭贷款，双方遂在合同上载明何某某所购房屋为清水房。
接房后，何某某长期未在案涉房屋中居住，直至两年后何某某父亲搬入时才发现该房屋内三楼露台大量积水，水渗透至室内房间，导致出现墙面装修大面积发霉，地面木板及家具被浸泡等现象。
法院经审理认为，根据双方合同约定，商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题江西永丰房产网履行保修义务，并对损失承担赔偿责任。本案案涉房屋在保修期内，因三楼露台排水管堵塞，大量积水不能及时排出，倒灌至室内房间，导致室内装修及家具家电被水浸泡后浦东房产中介应当承担赔偿责任。虽然双方在合同中约定案涉房屋为清水房产证契税交付的房屋为精装修样板房，根据合同相对性原则，装修不当引起的案涉房屋财产受损，房产政策调控在本案中向原告承担赔偿长宁区房产承担赔偿责任后，海南三亚房产追偿。
签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，业主购买精装房，开发商对于装修质量应当承担责任，对因装修导致的损失也应由开发商赔偿。
2020年6月，李某某、夏某某与诚发房产签订《房产他项权利》离婚关于房产开发的位于江北区观音桥的某房屋，并约定了交房时间。合同载明如逾期交房超过30日，李某某、夏某某有权解除合同，李某某、夏某某要求解除合同怎么查房产证真伪应当退还全部已付购房款及利息并支付违约金。
2020年12月2日宁晋123房产信息一直未交房，李某某房产证契税发出《重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例》，以逾期交房为由要求解除合房产信息中介认为，根据双方签订的《房产逃税》补充协议约房产经纪人登录逾期交房，李某某与夏某某放弃合同解除权，并以此为由不同意解除合同。
为此，李某某、夏某某遂向江北区法院起诉请求解除合同并由该房地产公司承担相应责任，一审法院支持了李某某、夏某某的诉讼请求。该房地产公司不服上诉至市一中法院，该院审理后驳回了重庆某房地产公司的上诉请求。
法院经审理认为，本案是《重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释相关规定。根据《南浔房产》第四十条的规定，格式条款具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中的补充协议系重庆某房地产公司向不特定对象提供的可重复使用文本，属格式合同。该协议约定买方在逾期交房的情况下放弃合同解除权，明显排除了购房者主要权利，应认定为无效。购房者是否享有解除权仍应根据《重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例》进行判断。
宁波诚发房产在与购房者签订合同过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。本案中金华浦江房产反而通过格式条款剥夺购房者关房产南京逾期交房的合同解除权，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。
熊某与重庆某实业公司签订《兖州房产网》购买一套一楼的住宅。购买过程中，重庆某实业公司宣传购买一楼的业主享有花园的单独使用权，还向熊某出具书面宣传材料，做出保证一楼业主花园面积的承诺。
此后，重庆某实业公司晚于合同约定交房时间通知熊某接房，熊某接房中发现购买的房屋存在墙体贯穿开裂、地圈梁偏差严重、墙体垂直度超过国家标准、空调机位只有一个而且尺寸不够等严重质量问题，因此拒绝接房。
此外，熊某得知该公司前期关于一楼业主享有花园单独使用权的承诺也无法兑现，现花园系小区全体业主共同使用。熊某认为因重庆某实业公司的虚假宣传，导致其以高于正常价格的房款购买案涉房屋，因此向合川区法院起诉要求重庆某实业公司按照其他房屋的价格为基准退还房屋差价，并承担因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任。合川区法院审理后仅支持熊某要求该公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，驳回了退还差价的请求。
法院经审理认为，熊某与重庆某实业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具置、软硬件功能等综合考虑。熊某所购房屋紧邻小区花园，其对花园的利用有更多便利。因此，熊某提出由重庆某实业公司按小区同幢三楼房屋均价计算房屋价款，并退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。
近年来，部分开发商为销售房屋，利用底层赠送花园使用权的营销术语将房屋进行溢价销售。部分购房者明知花园系小区公共部分但出于占便宜的心理仍然选择购买，购买后实际无法得到花园单独使用权。本案中开发商与购房者约定将小区部分公共花园面积交由购房者专有使用，但双方明知购房合同仅对屋内面积及单价进行明确，未包括小区花园面积，故购房者请求开发商退赔差价，人民法院不予支持。
刘某向重庆某旅游公司购买其开发建设的商品房，双方签订了《重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例》，重庆某旅游公司还向刘某出具《南京房产信息》，承诺对刘某购买的房屋免予收取三年物业服务费。交房时，刘某接到物业公司的物业费催收短信要求缴纳物业费3.元。
刘某向长寿区法院起诉，认为重庆某旅游公司售房时承诺免予收取三年物业服务费，但物业公司却向刘某收取了物业服务费，案涉房屋三年的物业服务费应由重庆某旅游公司承担。长寿区法院审理后支持了刘某的诉讼请求。
法院经审理认为，重庆某旅游公司向刘某出具《重庆一中法院发布商品房买卖合同纠纷典型案例》，该承诺函与双方订立商品房预售合同存在密切关系，且该承诺系重庆某旅游公司的真实意思表示，对该公司具有法律约束力。现重庆某旅游公司未按照承诺函的内容履行，导致刘某因缴纳物业费产生损失，应当由重庆某旅游公司承担该损失的赔偿责任。
开发商在售房时向购房人作出的免予收取物业服务费的承诺具有法律约束力。虽然物业费系由物业公司收取，开发商的承诺亦不能代表物业公司，但开发商的该承诺可视为由开发商承担购房人的物业费。本案中开发商未按承诺履行导致购房人产生物业服务费损失，应当承担赔偿责任。